VENDERE (O COMPRARE) UN’ATTIVITA’ IMPRENDITORIALE
2. Valutazione del Prezzo di cessione: Importanza dei fattori non contabili
I dati contabili (fatturato, costi, ecc.) sono essenziali per la determinazione del prezzo di cessione ma non sempre sono decisivi, ad esempio, per le aziende del commercio al dettaglio e, in certa misura, anche per quelle artigiane, il prezzo è sempre influenzato dalla posizione del locale, la cui validità dipende da fattori come l’assetto urbano e i percorsi e le abitudini della gente.
Per chi è interessato a comprare un’azienda di questo tipo è fondamentale avere una precisa conoscenza di queste dinamiche, perché la frequenza del passaggio pedonale e/o veicolare è basilare per attrarre un numero di clienti che consenta di realizzare incassi e margini di guadagno adeguati a ripagare l’investimento sostenuto. Per l’Agente immobiliare chiamato a valutare l’attività, il livello di pregio della posizione dell’immobile rappresenta un elemento certo e palpabile che, una volta verificato, consente di accertare altri e più specifici elementi che possano garantire ad un compratore interessato il possesso dei locali aziendali a condizioni vantaggiose cioè: (1) la sostenibilità del canone e (2) la durata residua del contratto di locazione.
Tuttavia, l’Agenzia Immobiliare, nella sua opera di valutazione, a volte riscontra che attività ben posizionate presentano risultati mediocri con incassi inadeguati. Questo ci fa capire che non necessariamente le buone posizioni portano buoni risultati, perché essi dipendono essenzialmente dal modo in cui l’imprenditore organizza e dirige l’attività. In questi casi pur avendo una buona posizione l’imprenditore non riesce a trarne i frutti potenziali ma, per contro, ciò dimostra che i numeri inadeguati (di bilancio) non sempre rispecchiano l’effettivo valore dell’azienda.
Ma in questa materia non si può mai generalizzare, infatti la cattiva riuscita di un imprenditore nella gestione di una particolare azienda non è sempre dovuta a incapacità ma può dipendere da situazioni estranee: di carattere familiare; personale o dalla mancanza di coesione tra i soci.
Di sicuro hanno grande e decisiva importanza gli aspetti di carattere burocratico/amministrativo, che a volte rappresentano una vera complicazione nelle operazioni di cessione. Ogni tipologia di attività commerciale/artigianale/industriale è infatti regolata da norme nazionali e locali che stabiliscono i vincoli ai quali essa è soggetta. Per citare alcuni casi particolari: basti pensare alla regolamentazione degli esercizi di vendita di generi di monopolio, come i Tabacchi, e alla regolamentazione delle Farmacie. Le nuove aperture di Tabacchi sono possibili solo a condizione che la zona interessata abbia un certo numero minimo di abitanti mentre l’esercizio in apertura dovrà avere una distanza minima dal suo concorrente più vicino. Gli enti che intervengono principalmente nel rilascio di queste autorizzazioni sono: il Comune; la Camera di Commercio; L’Agenzia dei Monopoli. Nelle Farmacie, anche se il meccanismo è più o meno simile, la concessione proviene dalla ASL e il soggetto che gestisce deve avere una specifica autorizzazione alla vendita di farmaci mentre il direttore della Farmacia dovrà essere in possesso del titolo di farmacista. Gli enti che intervengono principalmente in questi procedimenti autorizzativi sono: il Comune; La Camera di Commercio; La ASL e il Ministero della Salute. Per finire, nel Centro Storico di Roma, gli esercizi di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande come i bar, i ristoranti e le tavole calde sono soggetti ad una regolamentazione comunale che vieta l’apertura di nuovi esercizi (contingentamento delle autorizzazioni). In questo caso non essendo ammesse nuove aperture chi vuole aprire nelle zone contingentate dovrà necessariamente rilevare un’azienda preesistente.
In tutti questi casi nel valutare il prezzo di cessione bisogna tener conto del pur ristretto “monopolio nell’area vendita” che hanno questi esercizi, grazie alla regolamentazione che li riguarda.
Infine, bisogna sottolineare che la consuetudine di questi affari già prevede nella pratica dei metodi di valutazione che, anche se grossolani, vanno tenuti in giusta considerazione a causa delle aspettative (spesso errate) che suscitano nel venditore. Basti pensare alle valutazioni ottenute a priori su una percentuale del fatturato o sulla moltiplicazione di certi dati semplificati.
Tutto ciò aiuta a comprendere che nella valutazione delle aziende non si può procedere per rigide categorie ma che “l’abito va fatto su misura”.
Continua …
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